В Коми собственники квартир стали чаще замечать результаты капитального ремонта своих домов и охотнее платить взносы. За время работы программы в республике удалось восстановить более 1300 многоквартирных домов. На капремонт было с 2015 года было направлено более 8 миллиардов рублей. Если раньше реализация программы шла со скрипом, сейчас люди сами стали активнее участвовать в обновлении своих домов.
Гость нашей редакции, руководитель регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Республики Коми, Валентина Чурила.
В начале программы в нее было включено более 7 тысяч домов. Как отбирались дома для капремонта?
Все начиналось с того, что Минстрой Коми собирал сведения от местных властей о состоянии МКД. Муниципалитеты же устанавливали состояние домов и сроки проведения капремонта. Это было непростой задачей, потому что информация очень сильно разнилась.
Раньше программа была утверждена до 2044 года, но позже было принято решение о продлении программы до 2059 года. Потому что, количество домов растет, строятся новые дома и все это вносится в перечень.
В каких случаях дома исключаются из программы капремонта?
В первую редакцию региональной программы капремонта было включено 8,5 тысяч домов, через год – в декабре 2014 года, их осталось 7,2 тысячи. Сейчас региональная программа насчитывает чуть более 6,1 тысяч домов. В течение всех этих лет из программы исключались аварийные дома, дома блокированной застройки и дома, в которых менее 5 квартир. Туда же ежегодно добавляются новостройки. Новостройки освобождаются от уплаты взносов на капремонт на 4 года с момента включения их в регпрограмму. Дома блокированной застройки - это дома у которых своя автономная инженерная система, нет общедомового имущества. Собственники помещений в блокированных домах и домах с количеством квартир менее 5 должны сами собирать средства и осуществлять капитальный ремонт своих домов, по аналогии с частным жилфондом. Их нецелесообразно ремонтировать за счет заимствований средств фондов капремонта других домов, поскольку они никогда не смогут возвратить эти средства. В таких домах собственники помещений должны самостоятельно собирать деньги и ремонтировать дом.
Сколько квартир или абонентов, скажем так, сегодня в реестре фонда?
Собственников помещений более 350 тысяч. Из них примерно 1000 -1100 это организации, которые занимают помещения в многоквартирных домах.
Как идет оплата взносов жителями Коми? Большая ли задолженность? Как работаете с должниками?
На 1 января задолженность собственников помещений составляла чуть более 1 миллиарда 700 миллионов рублей. Из них 1,5 миллиарда рублей - это задолженность граждан. Собираемость взносов последние годы растет. В первый год собираемость была очень низкая, меньше 50 %. У большинства людей не было понимания - зачем, за что и кому платить? Сейчас уже собираемость выше 83%. Надеемся, что в этом году показатель не снизится.
Претензионная работа ведется постоянно, стараемся до суда не доводить. Если граждане обращаются к нам и добровольно хотят погасить задолженность, но, к примеру, не позволяет финансовая ситуация, мы предлагаем оформить соглашение на рассрочку уплаты долга и останавливаем работу по принудительному взысканию. Если граждане не откликаются, игнорируют, не оплачивают, только тогда мы идем с заявлением в суд, что приводит к аресту счетов должника и принудительному списанию денежных средств. При этом происходит не только списание задолженности по уплате взносов, но и госпошлины и исполнительского сбора от судебных приставов, который составляет от 1 тысячи рублей и выше.
По какой причине в основном не платят граждане?
У нас очень много малозаселенного жилья в северных городах. Люди выехали из Воркуты, Инты, по сути, бросили свои квартиры. По закону они обязаны содержать общее имущество дома, но не делают этого, и взносы не платят. Встречаются случаи, когда наследники не вступают в права наследования, соответственно, фактически собственника помещения нет и взыскать задолженность не с кого.
Многие думают почему-то, что если ни разу не платить за капремонт, то и договора не будет и платить не надо будет. Это правда? Люди же никакого договора не подписывали - почему они должны платить некоммерческому фонду без договора. Это законно?
Взносы на капитальный ремонт являются составной частью платы за жилое помещение наряду с платой за содержание жилого помещения и потребляемые коммунальные услуги. Обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт собственниками помещений установлена статьей 169 Жилищного кодекса РФ и наступает с момента возникновения права собственности на такое помещение. Раньше в жилищном кодексе было такое положение - что собственнику нужно было обязательно заключить договор с фондом, но в 2015 году такое требование было исключено. Таким образом, обязанность по уплате взноса возникает в силу закона, а не договора. Обязанность собственников помещений уплачивать взносы на капремонт установлена также Постановлением Конституционного Суда.
Хочу также обратить внимание покупателей квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах, что в случае, если предыдущий собственник не платил взносы на капремонт, то вся накопленная задолженность переходит к новому собственнику помещения. Эта норма закреплена в статье 158 Жилищного кодекса. Поэтому при сделках с недвижимостью нужно быть внимательными и обязательно запрашивать справки фонда об отсутствии задолженности по объекту.
Люди стали больше доверять программе и фонду?
К владельцам квартир постепенно приходит понимание, что они несут ответственность за состояние дома, в котором живут. И, более того, люди начали активно сами участвовать в наблюдении за ходом работ. Когда подрядчик приходит на объект, жильцы дома часто что-то ему подсказывают, указывают на проблемные точки. Конечно, бывают и претензии, если что-то идет не так. Подрядчики не обижаются, а наоборот, принимают критику и понимают, что, если есть замечания, лучше сразу все исправить, а не после завершения работ все переделывать, когда эти недостатки обнаружит комиссия. В результате жильцы довольны, а подрядчики даже получают от них благодарственные письма.
Какие планы на ремонт в этом году? Что уже удалось сделать? Как продвигаются дела?
С этого года у нас реализуется краткосрочный план на 2024-2026 годы. В этом году планируется охватить 302 дома, из них выполнить строительно-монтажные работы в 228 домах и разработать проектно-сметную документацию в 74 для последующего выполнения строительных работ. На сегодняшний день работы по капитальному ремонту завершены в 28 домах, по 178 домам договоры заключены и в части из них работы ведутся, по остальным объявлены аукционы.
Все лифты, которые были запланированы на эти 3 года, мы заменим до мая 2025. Из 202 лифтов - 170 необходимо заменить до февраля 2025 года, но их мы заменим до конца этого года.
Из плана 2025 года (планируется охватить 265 домов) на 24 дома заключены договоры и ведутся работы по капитальному ремонту и по 77 идет разработка проектов для последующих работ.
Изменяется ли перечень работ, на которые идут взносы на капремонт?
Перечень меняется. В прошлом году, к примеру, печень дополнен пунктом о «техническом обследовании общего имущества дома». Чтоб использовать средства собственников эффективно перед капремонтом планируется проводить техническое обследование дома для выяснения объема и целесообразности выполнения работ. Бывает, что в процессе капремонта вскрываются дополнительные проблемы по состоянию дома. К примеру, при вскрытии обшивки деревянного дома, обнаруживается разрушение венцов - приходится и стену ремонтировать.
На федеральном уровне закреплены обязательные виды работ, которые распространяются на кровли, фасады, подвалы, фундаменты, лифты и внутренние инженерные системы. На региональном уровне этот перечень дополнили разработкой проектно - сметной документации, проведением проверки достоверности определения сметной стоимости работ, строительным контролем.
Обращаю внимание, что за счет средств взносов на капремонт ремонт квартир и подъездов не выполняется.
Поговорим о размерах тарифа. Летом планируется поднять плату за капремонт. Какое экономическое обоснование размера, который будет с 1 июня этого года?
Просчитанный Минстроем Коми необходимый размер взноса составляет от 26 до 58 рублей за квадратный метр в зависимости от муниципалитета. А установленный правительством минимальный размер взноса на данный момент составляет от 12,30 до 15,00 рублей. Необходимый размер взноса не устанавливается правительством региона, поскольку в соответствии с методическими рекомендациями устанавливаемый ежегодно минимальный размер взноса рассчитывается с учетом доступности для граждан.
Следует отметить, чем выше размер взноса, тем быстрее собственники помещений собирают необходимый объем средств, и тем больше будет количество ремонтируемых домов.
Вы говорите, что нынешний размер взносов недостаточен для того, чтобы полностью покрывать расходы на капремонт. А сколько было бы достаточно?
Давайте посмотрим на примере - деревянный двухэтажный дом, 12 квартир, площадью 800 квадратных метров. Стоимость капремонта крыши такого дома составляет примерно 6 миллионов рублей. Посчитать не сложно: с начала действия программы (2015-2059 годы – 45 лет) для ремонта крыши собственники должны собирать в год не менее 130 тысяч рублей, что составляет ежемесячно 11 тысяч рублей, поделив на площадь помещений в доме получается 13,8 рублей за квадратный метр. И это только на ремонт крыши, а в доме минимум 4 вида работ (электрика, фасад, крыша, система водоотведения).
В начале реализации программы размер взноса был немногим более 2 рублей за квадратный метр, если помните. Как правило, объем собранных средств в таких домах за 10 лет составляет 400-500 тысяч, а потратить на капремонт необходимо 6 миллионов. Разница заимствуется из средств фондов капремонта других домов муниципалитета, которые в этот период не ремонтируются. То есть, так называемый «котел», который состоит из всех домов, формирующих фонды капремонта на счетах регионального оператора, можно сравнить с кассой взаимопомощи.
Возьмем другой пример - кирпичный дом 5-ти этажный, 89 квартир, капремонт крыши в котором составляет примерно 10 миллионов рублей. Необходимый размер взноса на проведение капремонта крыши в таком доме меньше, плательщиков в 7 раз больше, поэтому финансовая нагрузка по расходам на капитальный ремонт ниже. Такие дома за 10 лет собрали в среднем 2,5 миллиона рублей.
При этом размер накоплений и возможность проведения капремонта в доме зависит от уровня собираемости взносов на капремонт, то есть ответственности граждан за исполнение своих обязанностей по их уплате.
Спасибо!
